Chủ tịch BHS Group Nguyễn Thọ Tuyển

Ngày cập nhật: 08 - 12 - 2022

Ông Nguyễn Thọ Tuyển – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group) ví von những biến động hiện tại của thị trường bất động sản với hình ảnh cơn bão. Khi "bão" đổ bộ, những "cây to" – doanh nghiệp lớn sẽ hứng chịu đầu tiên rồi đến các doanh nghiệp nhỏ. Sau đó, mưa như trút nước bào luôn cả cây dại, mặt đất bắt đầu sạt lở. Đó là thời điểm nhà đầu tư cá nhân bắt đầu ngấm đòn “bán tháo” tài sản. Và đáy của thị trường lộ diện!
Khi cơn bão kết thúc, nắng lên, cỏ sẽ mọc đầu tiên, sau đó đến cây nhỏ và sau cùng mới đến các cây to hồi phục. Điều này cũng tương tự thị trường bất động sản, phân khúc nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, căn hộ thương mại phục vụ nhu cầu ở cấp thiết của người dân sẽ là dòng sản phẩm châm ngòi nổ cho một giai đoạn mới của thị trường bất động sản. Sau đó, bất động sản công nghiệp, nghỉ dưỡng, đất nền bắt đầu hình thành chu kỳ mới.

Sau 10 năm, bất động sản lại bước vào một chu kỳ suy thoái mới. Ông có cho rằng, bối cảnh thị trường hiện tại đang dần giống với cuộc khủng hoảng cách đây hơn 10 năm trước?

Hơn 10 năm trước, chúng ta cũng chứng kiến cuộc khủng hoảng bất động sản dẫn đến trạng thái "đóng băng" toàn thị trường. Còn ở thời điểm này, tôi đánh giá thị trường khó lặp lại tình trạng tương tự.

Để mọi người hiểu được bối cảnh, tôi sẽ phân tích kỹ về giai đoạn khủng hoảng bất động sản trước đó. Năm 2008, khủng hoảng kinh tế thế giới, đặc biệt ở Mỹ có hai công ty bất động sản lớn nhất phá sản là Barclays và Bank of America dẫn đến ngân hàng Brothers - lớn nhất của Mỹ tài trợ về bất động sản cũng phá sản. Ở Việt Nam, giai đoạn đó chưa gia nhập sâu rộng nền kinh tế thế giới. Tuy nhiên, thời điểm đó chúng ta cũng đã chủ động bơm tiền vào thị trường khiến ngoài xã hội bắt đầu dư tiền mặt một lượng khá lớn dẫn đến câu chuyện lạm phát.

Tôi còn nhớ, lãi suất ngân hàng ngày đó đã tăng đến 23- 24%/năm dẫn đến câu chuyện "cây to" hay "cây nhỏ" đều bị ảnh hưởng hết. Cả xã hội gần như dừng lại việc kinh doanh, sản xuất vì làm không lại được lãi suất. Điều này dẫn đến không có ai còn tiền để đầu tư và kể cả còn tiền cũng không có nhu cầu. Bởi thay vì đầu tư kiếm 10-20% lợi nhuận thì gửi tiền vào ngân hàng chắc ăn hơn với lãi suất lên đến 20%/năm.

Còn bối cảnh hiện nay khá là khác. Khác ở chỗ, nguồn cung tiền mặt ở Việt Nam bơm ra ngoài thị trường vẫn ở trong giới hạn. Đặc biệt, ngay từ đầu quý 2, Chính phủ đã chỉ đạo cho NHNN chặn room tín dụng và trong tương lai còn thắt chặt hơn. Thế nên, có thể nói, việc xảy ra khủng hoảng lần này Việt Nam đã sử dụng các phương án đánh chặn từ trước với những nguy cơ từ bên ngoài vào. Cho nên, lãi suất sẽ không thể tăng một cách "phi mã" như lần trước.

Bên cạnh đó, việc lạm phát ở thời điểm hiện tại chủ yếu do các yếu tố đầu vào về nguyên vật liệu của thế giới, không phải do chúng ta đang bị thừa nhiều tiền cần thu về. Hơn nữa, việc tăng lãi suất đâu đó là câu chuyện về tỷ giá chứ không phải là một câu chuyện dài hạn để mà điều tiết nền kinh tế. Do đó, tăng trưởng vẫn tốt đồng nghĩa với việc người dân vẫn có tiền. Và, khi người dân có tiền thì nhu cầu đầu tư khi nào cũng có. Chính vì thế, thị trường sẽ không rơi vào trạng thái đóng băng như 10 năm trở về trước mà sẽ rơi vào trạng thái nghỉ ngơi.

Hiện nay, thị trường đã chứng kiến nhiều doanh nghiệp lớn bắt đầu "giảm giá" bất động sản mạnh bằng những chính sách ưu đãi, chiết khấu... Ông có nhận định như thế nào về thực trạng hiện nay?

Tôi nhận thấy những biến động trên thị trường tài chính gần đây đã làm cho tâm lý của cả chủ đầu tư và nhà đầu tư bất động sản rơi vào trạng thái hoảng loạn giống như những nhà đầu tư chứng khoán. Mặc dù biết chứng khoán rẻ nhưng họ vẫn cứ hoảng loạn bán ra.

Và, vấn đề của thị trường hiện nay là tiền mặt, các chủ đầu tư càng lớn càng cần nhiều tiền mặt. Chúng ta dễ dàng nhận thấy bức tranh những "cơ thể" lớn cần nhiều tiền thì sẽ mệt mỏi hơn "cơ thể" nhỏ. Cũng giống như trong cơn bão, cây to sẽ bị ảnh hưởng đầu tư. Hiện, các chủ đầu tư lớn đang có xu hướng tìm mọi cách thu dòng tiền về.

Chính vì vậy, một loạt các sản phẩm của chủ đầu tư lớn đưa ra các phương án khuyến mại kích cầu, thậm chí đưa ra nhiều ưu đãi chưa từng có giảm giá đến một nửa giá trị sản phẩm nếu khách hàng thanh toán bằng tiền mặt. Tuy nhiên, tôi nhận thấy việc làm này cũng đang không có sự thành công lắm.

 

Tại sao, ông lại cho rằng dù chấp nhận giảm giá, thậm chí bán rẻ bất động sản lúc này cũng khó?

 

Thực ra tâm lý nhà đầu tư dù ở Việt Nam hay ở nước ngoài đều giống nhau. Nó giống kiểu hiệu ứng FOMO khi thị trường lên người ta sợ bị mất cơ hội phải mua vào bằng được, càng sớm càng tốt. Còn khi nhìn thấy thị trường đi xuống và tương lai không sáng sủa thì họ lại muốn bảo toàn, bán ra càng sớm càng tốt. Điều này dẫn đến câu chuyện "Downtrend" trên toàn thị trường. Thực tế này đang xảy ra trên cả thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản.

 

Trong lúc nhà đầu tư đang hoảng loạn dù doanh nghiệp có bán rẻ sản phẩm cũng có rất ít người mua vào. Thậm chí, nhà đầu tư còn chờ đợi bởi họ cho rằng hôm nay có thể khuyến mãi ở mức này nhưng mà biết đâu ngày mai lại khuyến mại ở mức tốt hơn.

 

 

 

 

Theo ông, năm 2023 giá bất động sản có rẻ hơn nữa không?

 

Tôi cho rằng bão đổ đến thì đầu tiên cây to đổ xuống, tiếp đến là lớp cây trung bình. Xong mưa bắt đầu trút nước bào luôn cả những cây ở dưới mặt đất dẫn đến sạt, lở. Tôi nhìn thấy tình hình thị trường bất động sản hiện như đang trong "cơn bão". Khi "cơn bão" đổ bộ, các chủ đầu tư lớn sẽ ảnh hưởng đầu tiên, tiếp đến là các doanh nghiệp trung bình, sau đó ảnh hưởng tới nhà đầu tư.

 

Mọi người đã thấy xuất hiện tình trạng chiết khấu, giảm giá thu tiền về của các chủ đầu tư lớn ở thị trường sơ cấp thì có thể sắp tới sẽ đến với các cái chủ đầu tư nhỏ hơn và cuối cùng sẽ đến vị trí của các nhà đầu tư.

 

Còn ở thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư mang hàng ra ngoài thị trường bán gần như là chưa thấy nhiều. Chúng ta chỉ thấy các công ty bán hàng ở thị trường sơ cấp, còn thị trường thứ cấp vẫn còn "gồng" được.

 

Tôi nghĩ từ giờ cho đến khoảng đầu năm sau nếu lãi suất không có gì thay đổi hoặc vẫn có xu hướng tăng sẽ tác động đến tâm lý của nhà đầu tư nhỏ lẻ. Đặc biệt, năm 2023 cũng là năm kết thúc chính sách ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 2 năm đầu tiên 0% mà gần đây các chủ đầu tư áp dụng để bán hàng. Từ năm 2023 trở đi, các nhà đầu tư nhỏ sẽ phải tự trả gốc và lãi cho khoản vay của mình bằng với lãi suất thả nổi của thị trường. Lúc đó, tâm lý mới bắt đầu xáo trộn hơn và thị trường cũng sẽ còn đón nhận thêm những thông tin xấu từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

 

Hiện tại chúng ta chưa thấy hoặc chỉ có những tín hiệu rất nhỏ từ những nhà đầu tư chuyên nghiệp. Còn đến khi "cây nhỏ" – nhà đầu tư nhỏ bị ảnh hưởng thì đồng nghĩa với việc nhìn thấy tín hiệu "đáy" của thị trường. Còn như ở thời điểm này, tôi vẫn chưa thấy "đáy" của thị trường.

 

Là người đã từng trải qua nhiều thăng trầm của thị trường, ông có lời khuyên gì với những nhà đầu tư nhỏ lẻ đang hoảng loạn ở thời điểm hiện tại?

Thực ra, nguyên nhân ở đâu thì mình nên khuyên ở đấy. Ví dụ, người ta đang hoảng loạn thì chỉ có khuyên đừng có hoảng loạn. Bởi vì bản chất thị trường có quy luật của nó. Và nếu tất cả mọi người cùng hoảng loạn thì cũng sẽ giống như tai nạn ở Itaewon, Hàn Quốc. Mọi người đều muốn chạy qua một cái lỗ và nghĩ đấy là lỗ thoát. Nhưng cuối cùng đấy lại là vực sâu.

Theo tôi, mọi người nên cố gắng tìm những giải pháp để tích lũy từ những công việc hiện tại. Nhà đầu tư nào còn tiền mặt thì rất tuyệt vời rồi, chắc chắn họ cũng sẽ không rơi vào trạng thái hoảng loạn. Còn đối với những người đang phải đầu tư bằng cách vay mượn thì thực sự rất khó để mà có lời khuyên nào. Nhưng rõ ràng, chúng ta càng cố muốn bán thì lại càng khó bán, càng khó thanh khoản và chỉ làm cho mọi thứ tệ hơn.

Thế nên, tôi cho rằng bây giờ chúng ta cứ bình tĩnh, cố gắng kiếm tiền từ những nghiệp vụ khác để quay ngược trở lại nuôi lại sản phẩm đầu tư của mình. Đấy là cách tốt hơn hết lúc này.

Trong lúc khó khăn nhất vẫn luôn xuất hiện những cơ hội. Vậy theo ông, ngay tại thời điểm này, sản phẩm bất động sản nào vẫn còn tiềm năng?

Bất động sản có quy ước rõ ràng về giá trị: Vị trí, vị trí và vị trí. Và kể những lúc khủng hoảng hay thị trường tốt yếu tố này cũng không có gì thay đổi. Bên cạnh đó, các dạng bất động sản phòng thủ sẽ tiềm năng. Chẳng hạn, thị trường Hà Nội và TP.HCM là nơi có bất động sản để ở thực. Còn những địa phương có tăng trưởng tốt, có nền tảng tốt về hạ tầng giao thông, có những định hướng tốt về kinh tế… thì bất động sản ở những nơi đó vẫn sẽ tốt. Mọi người vẫn cứ nên tin tưởng vào những thị trường như Quảng Ninh, Thanh Hóa, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đà Nẵng…

 

 

Theo kinh nghiệm của ông từ những cuộc khủng hoảng trước, đâu sẽ là giai đoạn thị trường chuẩn bị đi lên?

 

Khi đối tượng bị ảnh hưởng là những nhà đầu tư nhỏ lẻ xuất hiện tâm lý hoảng loạn hoặc bán ra ngoài thị trường bằng mọi cách thì đấy là dấu hiệu cho thấy thời điểm "Uptrend" đang đến gần.

 

Vì sao tôi nói vậy? Vì 3/4 quãng đường "Downtrend" trước đó đã diễn ra và những đối tượng nhỏ lẻ là những đối tượng ảnh hưởng sau. Và nếu, thời điểm đó lại gặp phải những chính sách tốt từ kinh tế vĩ mô, tỷ giá, lãi suất… thì mọi thứ sẽ phát triển tốt đẹp.

 

Nhiều người dự báo giai đoạn "Uptrend" sẽ diễn ra đâu đó vào quý 3/2023, ông nghĩ điều đó có thể xảy ra không?

 

Quý 3/2023 cũng là một thời điểm mà mọi người đang kỳ vọng. Nhưng tôi cho rằng chúng ta vẫn nên chuẩn bị tâm lý ứng phó với những biến cố tiếp theo, kể cả các doanh nghiệp hay nhà đầu tư. Phải đến hết năm 2023, sang năm 2024 mới có thể bước vào giai đoạn "Uptrend" bởi nhiều lý do.

 

Lý do quan trọng nhất, đầu năm 2024 là thời điểm những sửa đổi trong Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực. Cùng với đó, thời điểm chính sách kinh tế vĩ mô được kỳ vọng tốt hơn, vốn cho bất động sản cũng mở hơn…

Sau mỗi đợt "Downtrend" sẽ xuất hiện những phân khúc mới, thị trường mới. Chẳng hạn, sau giai đoạn khủng hoảng 2011-2013, Condotel là một sản phẩm đẩy cả thị trường nghỉ dưỡng đi lên, sau đó là Officetel, Homestay. Ông nghĩ rằng, thời gian tới loại hình bất động sản mới nào sẽ xuất hiện?

 

Tôi nhận thấy có hai loại hình. Một là, sản phẩm kết hợp giữa Second-home và nghỉ dưỡng - dòng sản phẩm sau khi Covid-19 diễn ra và kể cả sau thời điểm du lịch quay trở lại. Đây là một trong những sản phẩm mới, mặc dù cũng đã xuất hiện được khoảng một năm hoặc hơn một năm nhưng tuổi đời như vậy còn rất trẻ. Tôi đánh giá, trong tương lai, đây sẽ là một trong những sản phẩm tốt.

 

Sản phẩm thứ hai không phải mới nhưng rõ ràng trong thời gian vừa qua mọi người quên đi hoặc là không muốn làm - đấy chính là nhà ở xã hội. Đây cũng là một loại hình sản phẩm rất cần thiết đối với người dân Việt Nam. Khi giá cả bất động sản thương mại đã lên rất cao thì nhà ở xã hội sẽ được các chủ đầu tư lớn cũng như Chính phủ quan tâm hơn. Trong tương lai, đây cũng sẽ là một điểm sáng của thị trường bất động sản.

 

 

Thực tế, bây giờ làm nhà ở xã hội, việc giải phóng mặt bằng là của Nhà nước, việc tính tiền sử dụng đất bằng 0. Cho nên, các chủ đầu tư hoàn toàn có thể tập trung vào việc phát triển dòng nhà ở xã hội. Rõ ràng, nhà ở ngoài xã hội có rất nhiều nhu cầu thực. Và biết đâu nó sẽ là dòng sản phẩm "ngòi nổ" cho một giai đoạn mới của thị trường bất động sản.

Bài: Thanh Ngà – Dương Nga

Ảnh: Việt Hùng

Thiết kế: Hải An